初心者が30代で不動産投資を始めるなら？ http://www.irish-butterdogs.com/ ja Copyright 2011 Thu, 24 Sep 2009 17:42:23 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/ http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss プライバシーポリシー 他の多くのWebサイトと同様に「30代から始める不動産投資」ではアクセスログをとらせていただいております。アクセスログファイル内の情報は IPアドレス、ブラウザの種類、インターネットサービスプロバイダ（ ISP ） 、日付/タイムスタンプ、出口ページ、クリック数等、当サイト周りでの訪問者の動向を統計情報として分析させていただくためのものであり、個人の情報を特定できるものではありません。 クッキーおよびWebビーコン
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http://www.irish-butterdogs.com/000149.php http://www.irish-butterdogs.com/000149.php Thu, 24 Sep 2009 17:40:41 +0900 不動産投資のブログ また、不動産関連の専門家によるブログでは、自身の成功談や成功するまでのノウハウなど、裏技のような方法から、知っていると役立つ情報まで、さまざまなコンテンツが揃っています。こうしたブログを閲覧するメリットは、常に最新の情報を確認できることにあります。不動産の勉強のためにセミナーを活用するのも有意義ですが、時間的に厳しいことが多く、誰でもできるわけではありません。 しかし、自宅のパソコンから閲覧できるブログなら、簡単に情報収集が行えます。閲覧する不動産関連のブログは、ブログランキング上位のブログを選ぶのが無難でしょう。基本的に、ブログランキング上位にランクされているブログは、役立つコンテンツが多いと判断されているため、より万人向けの不動産投資の情報を提供している可能性が高いと言えます。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000148.php http://www.irish-butterdogs.com/000148.php Thu, 24 Sep 2009 17:40:01 +0900 不動産投資ローンの種類 ■預金連動型の不動産投資ローン このローンは、銀行への預かり高に応じて金利が変化するタイプのローンです。つまり、2000万円の普通預金がある人が、同銀行において3000万円のローンを活用した際には、3000万円から2000万円を差し引いた1000万円のみが金利の対象となるのです。この方法により、自分の預金額に合わせて、利息を調整することが可能となります。 ■一般型投資ローン このローンは、さらに細かく分類できますが、大まかには固定金利型ローンと変動金利ローンに分かれます。固定金利型ローンのメリットは、金利が経済情勢に反映されないことです。対して、変動金利型ローンに関しては、経済情勢が金利に反映されるため、常に世の情勢を確かめながら活用する必要があります。 こうした不動産投資のローンを活用する場合には、相手の銀行は利用者の職業に重点を置く傾向があるようです。一般的にローン利用が可能となるのは、高い確率の順から並べて、公務員、サラリーマン、中小企業の経営者、自営業と並んでいます。ここでは、自営業の人が最もローンを組みにくいわけですが、いくつもの銀行をあたることにより、借り入れ可能となった人も多いので諦める必要はありません。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000147.php http://www.irish-butterdogs.com/000147.php Thu, 24 Sep 2009 17:39:22 +0900 不動産投資のローンとは ■不動産投資のローンを組む流れ まず、融資の審査が甘い、銀行などの金融機関を探します。主な銀行では、日本政策金融公庫を筆頭とし、政府が関与する金融機関、オリックス信託銀行、すがる銀行、関西アーバン銀行などがあります。 これらの銀行は、ローンが組みやすいことで有名ですが、簡単にいくとは限りません。その場合、複数の銀行を回ってみることが、不動産投資のローンを組むための一番のコツです。そして、通常の銀行でのローンが不可だったら、不動産投資のローンを取扱うオリックス、ファーストクレジットといった貸金業者から借り入れる方法もあります。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000146.php http://www.irish-butterdogs.com/000146.php Thu, 24 Sep 2009 17:38:30 +0900 不動産投資の勉強法 インターネット以外では、不動産の専門書なども役立ちます。情報の正確性においては、本のほうが優れているので、本格的に学習したい人は、本を利用するのもよいでしょう。本を選ぶ際は、経済の情勢などが関連する不動産投資においては、なるべく最新の情報が掲載された本を選ぶことです。 そのほか、不動産投資で本格的に稼ぎたい人や、専門知識、実践でのノウハウなどを身に付けたい人には、セミナーの受講もオススメします。セミナーでは、専門家の講師から体験談などを交えた話を教えてもらえますし、質問形式のスタイルを採用しており、疑問解消の場を設けているセミナーもあります。また、集まる人も同様の志を持った人が多いため、いろいろと仲間同士で相談できるのもメリットです。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000145.php http://www.irish-butterdogs.com/000145.php Thu, 24 Sep 2009 17:37:55 +0900 不動産投資の利回りとは ■表面利回り 「家賃収入÷物件の価格×100」の式で求められます。この利回りは、別名を単純利回り、グロス利回りなどと呼び、言葉の通りに表面上の利回りにしか過ぎません。そのため、1億円の不動産投資による物件の賃貸収入が300万円であれば、3％の表面利回りになります。 ただ、表面利回りに関しては、多くの場合において満室時家賃収入が基準となっているため、表面上の利回りの良さだけを見て物件を購入すると失敗するケースがあります。実際に満室の状態を維持することは、簡単なことではありません。 ■実質利回り 「｛（年間の賃貸収入？年間の諸経費A）÷（購入代金＋購入における諸経費B）｝×100」で求められます。実質利回りは、別名を純利回り・ネット利回とも呼んでいます。上記の式で分子となる、年間の諸経費Aにおいては、維持費（管理費など）と税金なども対象となっています。 そして、分母となる購入における諸経費Bに対しては、初期投資費用も対象に算出されています。これら表面利回りと実質利回りを比較すると、不動産投資における現実的な利益を知るための指標となるのは実質利回りの方です。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000144.php http://www.irish-butterdogs.com/000144.php Thu, 24 Sep 2009 17:37:12 +0900 不動産投資にかかる初期費用 ■消費税 不動産投資において物件を購入する際は、消費税（5％）が必要となります。5％といえば相当が額になりますが、土地に関しては消費税の対象となりません。 ■仲介手数料 これは、不動産仲介業者に対して必要となる費用です。支払う金額は、不動産会社によって異なりますが、法律によって上限が定められているため、通常の何倍もの金額を取られるなどの被害に遭うことはありません。（例・400万円を超過する不動産物件に関しては、3.15％が仲介手数料の上限となっています。） ■印紙税 物件購入時の売買契約書を発行する際に、必要となるのが印紙税と呼ばれるものです。売買契約書を確認すると、必要な印紙税が掲載されていますが、参考までに例を挙げると、5000万円超過の場合が45,000円、そして1億円超過の場合が80,000円となります。 ■所得税 物件を利用して不動産投資を行う場合には、通常の労働収入と同じように所得税がかかります。所得税の計算方法は、建物と土地では異なりますが、どちらも固定資産税の額を元にして算出されます。建物では、固定資産税の評価額に3％をかけた額となり、土地では固定資産税の半額に3％をかけた額となります。 ■司法書士手数料 不動産投資を開始する際に必要となるのが、物件の登記を行うことです。登記申請は司法書士に依頼することになり、ここで発生する手数料が「司法書士手数料」と呼ばれるものです。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000143.php http://www.irish-butterdogs.com/000143.php Thu, 24 Sep 2009 17:35:46 +0900 不動産投資の流れ そのほか、パソコンのネットを活用しての物件探しもオススメです。ここでは、事前にネットで物件を比べながら選択し、それから不動産業者を訪れるという方法も行えます。そして最後に、物件をシミュレーションする作業を行います。自分の選んだ物件を使って不動産投資を行った場合、利益はどのくらいのレベルになるかの概要を出します。 そのためには、少しでも該当する物件の情報が必要となるので、下調べもしておいたほうがベターです。物件購入の契約の場合は、民法や宅建業法といった法律を覚える必要があるので、本やセミナーなどを活用して自主的に学習しましょう。 そして、すべての作業が終了したら、本格的に不動産投資を開始することになります。投資の最終段階としては、売却・建て替え・相続などの時期を決めることも求められるので、投資が落ち着いたらじっくり考えましょう。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000142.php http://www.irish-butterdogs.com/000142.php Thu, 24 Sep 2009 17:34:54 +0900 不動産投資で注意すべき物件 これは、落札後まで物件の内部を確認できないことが挙げられます。ここでは、裁判所側からの情報も必要不十分であるため、あとからトラブルになることが多々あります。主なトラブルは、部屋の壁や柱の損傷が酷かったり、まれに部屋に人が暮らしていたりするケースもあります。 そして、さらに悪いケースでは、物件内に人が先住しており、部屋を明け渡す代わりの条件として、立ち退き料を請求してくる場合もあります。そのため、価格の安さだけを見て競売物件を購入すると、あとあとトラブルになる可能性が高いことは、不動産投資の注意点として事前に知っておきましょう。 不動産投資のために競売物件を購入する場合は、自主的に情報を手に入れて色々と調べてみることです。物件に関しての最低限の情報として、物件明細書、現況調査報告書、評価書などは、裁判所が公表しているので、しっかりと確認してから購入を考えましょう。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000141.php http://www.irish-butterdogs.com/000141.php Thu, 24 Sep 2009 17:33:18 +0900 不動産投資をするなら土地付き 資金を回収するまでの期間を10年に設定し、入居者を増やしつつ、建物のリフォームや修繕などを行います。しかし、やがて賃貸物件としての価値が無くなったとき、銀行から不動産投資の資金を調達するために土地を担保にするのです。そうして、物件を新しくして再び賃貸収入を得るのです。 ただ、土地付きアパートは、エリアによっても需要が異なったり、物件が少なかったりします。実際、東京近郊で土地付き物件を探すことは困難です。土地付き物件を探すなら、中心部から少し離れた土地に移動すれば、購入したい物件が見つかることが多いようです。土地付き物件は、不動産投資において利益を出すための大きなポイントとなるのは確かのようです。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000140.php http://www.irish-butterdogs.com/000140.php Thu, 24 Sep 2009 17:31:13 +0900 不動産投資を行うなら新築か中古か ■新築物件の利点と欠点 不動産投資における新築物件の利点は、設備が最新であることが魅力となり、多くの人が集中しやすいことと、しばらくの期間において修繕する必要がないことがあります。対して欠点は、物件の価格が高くなるため、初めて不動産投資を行う人にはリスクが大きいことがあります。また、家賃の相場などを参照しながら適切な額を設定しないと、どうしても空き部屋が多くなる点も欠点でしょう。 ■中古物件の利点と欠点 中古物件の一番の利点は、不動産物件が安価で購入できることでしょう。また、不動産投資を行うに際して、あらかじめ物件の詳細が把握できることは中古物件の利点の一つであり、物件を手に入れた直後から賃貸収入が期待できます。 対して欠点として挙げられるのは、老朽化によるメンテナンス（修繕、リフォームなど）に高額な費用が必要となることです。そのため、中古物件の購入を考えている人は、水道関連の設備の調査、部屋の間取り、段差の高さ、ゴミ捨て場の状況、駐車場の場所などの下調べも必要です。 ここで、もし自分で判断するのが難しかったら、専門家に審査してもらうのがベストです。不動産物件の審査に関しては、不動産コンサルティング会社に依頼するとよいでしょう。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000139.php http://www.irish-butterdogs.com/000139.php Thu, 24 Sep 2009 17:30:28 +0900 不動産投資を行う物件を選ぶポイント 一般的に利益面で考えた場合は、地価の安価な地方の物件がお得だと言われています。しかし例外もあり、東京近郊の物件の場合、賃貸の利用者が大勢いることで、空き部屋を減らすことができます。 不動産投資の物件選択では、購入を考えている物件の付近に、事業予定地がないかも調べておきましょう。 例えば、事業予定地に大手デパートなどの大型施設が建設された場合、地価が大幅に向上することが多々あります。ほかにも、不動産投資における税金の免除や、新築価格の保証金の対象となるなどの利点が該当する場合もあります。このケースは、購入の候補となっている物件が区画整理に該当した場合などに適用となります。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000138.php http://www.irish-butterdogs.com/000138.php Thu, 24 Sep 2009 17:29:27 +0900 不動産投資と損益計算 不動産所得の計算においては、不動産総収入金額から必要経費をマイナスした額となるため、家賃収入のみを指すのではありません。不動産所得の合計額は、場合によってはマイナスになるケースもあり、これには損害保険料、減価償却費、修繕費、固定資産税、住宅ローンの利息なども不動産所得に該当するためです。 ■給与所得が1000万円の場合 経費が大幅にかかり、不動産所得が損失1000万円になった場合、損益を合計すると0円になります。この場合は、その年度においての所得税は支払う必要がなく、次年度の住民税も減額となります。 不動産所得が赤字になると損失が多いように感じますが、経費を大きく見積もれる不動産投資の場合は、必ずしも利益がマイナスになるとは限りません。不動産投資を開始するメリットは、労働収入を得ている人は、税金の減額対策となり、定年後には安定的な家賃収入などにつながる点にあります。]]> http://www.irish-butterdogs.com/000137.php http://www.irish-butterdogs.com/000137.php Thu, 24 Sep 2009 17:27:08 +0900